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深圳关外的那些小产权房的最终命运会如何?

时间:2020-07-26 03:43来源:未知 作者:admin 点击:
有时候,所谓的小产权,可能比商品房的70年还靠谱;当然,必需得是在政策相对稳定的地方,和房子土地的性质来看。以深圳的特殊性质来说,看对了地方,不需要担心。 西乡蚝业雅苑,西乡地铁口一百米距离,和一般商品楼外观差别不大,是政府补偿给蚝业村民的换

  有时候,所谓的小产权,可能比商品房的70年还靠谱;当然,必需得是在政策相对稳定的地方,和房子土地的性质来看。以深圳的特殊性质来说,看对了地方,不需要担心。

  西乡蚝业雅苑,西乡地铁口一百米距离,和一般商品楼外观差别不大,是政府补偿给蚝业村民的换地盖的房子,属于村委的集资建房,这种是经过政府许可,不属于违法,只是没有商品房性质的房子,自己住或者出租没问题,转卖的话也有市场,只是涨价有限,因为不能银行贷款买,大多需要全资或者几年贷款,价格太高,能付个几十一百万现金首付的为什么不去买商品房。

  罗胡小产权房田贝花园,也是村里集资重建的,政府支持,并且合作的(有一部分是政府作为人才房在用的),也是可以考虑的,地理位置相对好一些。

  像这类本地村子与政府有合作关系的小产权,比商品房便宜,比农民房和非村委集资建房靠谱。而且大多小产权都是中小户型,作过渡自用房和投资都可以考虑,位置好的可以出租,回报率不算低。

  另外有所了解的还包括布吉南岭村那边村里的一些小产权,环境和配套相对略差,但是价格便宜,几千块钱一平方的楼房么,只是没有本。刚需在上,慢慢资源也会变少的。现在开建也不如以前容易了。

  最终命运,关于补价转正的看法有所改变,可能性比较小,工程量太大,涉及利益太多。要么以合作性回收政府用作保障房人才房,要么就这样安稳下去。村委集资的只要村委给你办的过户手续做到了,基本无忧。

  千万不要去买不了解情况的,可能是开发商私下买地自建的房子,没有保障。至少有几个楼盘因为工业用地做成小产权出售了之后被查封,这种属于违建,政府认真起来没的说的。

  至于很多中介在推的或者到处找资源的独栋农民房,有人买了作为投资或者博拆迁,个人觉得风险挺大的,但是有时候风险和收益成正比的,这种投资型的我就不说了吧,毕竟大多数买小产权的都只是想买个自己住的房子,想有个家。

  虽然对小产权房的话题没怎么关注,但从我偶尔浏览的情况来看,知乎上貌似还没人对小产权的问题给出一个比较权威的、符合实际的回答,包括好几位厉害的律师和房地产行业的优秀答主的回答都没有看懂基本的法条和了解到最基本的执行情况,其他公众号的内容更是房地产中介的水准,严重误导消费者。但是,关于小产权房的问题极其复杂,大概只有规划部门的知友来回答才比较恰当,所以我这里只讲几个简单的知识点,不当的地方请大家理性讨论,不当言论立即举报删除,谢谢!

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。

  虽然网络这么发达,政府业务部门的咨询回答那么详细,但是,就这么几个基础性的概念就够大部分房地产行业公众号作者头疼不已了。

  但我这里懒得写详细回答(其实我也不属于这行的专家),只能轻描淡写说点皮毛。

  一种是补办手续,理顺关系。上面我讲到了基础性的重要概念“农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其实反过来就对了,没证的,补办证件就行了,没缴费的,补缴相关费用就行了,关系没理顺的,当地政府研究解决方案的一时候一揽子工程可以全部解决。

  这是最理想的情况,但是,在执行中是几乎不可能存在的。所以第二种情况才是符合实际的。

  我们在执法和处理投诉的工作中,遇到最多的问题就是——凭什么别人都能建,我就不能建?凭什么村里别人建房就能拿到相关证件,我建的房却被认定为违建?你们肯定有人受贿了。

  1、土地性质不一样。比如,人家是在国土部门和规划部门认定的可建设用地上建的房子,而你却在耕地上建房。

  2、办理的手续不一样。比如,人家有国土证,办了施工许可证,你啥都没办,就去村里找村干部开了个证明就急匆匆起房子了。等城管执法人员过来查的时候你还抱怨政府没早点说,办的手续还那么麻烦(的确很麻烦,而且我工作这么多年以来还没听说过按时审批的案例,但这是规划建设部门的锅,我没法解释)

  3、有些证你永远办不了,所以有的小产权房永远无法转正。比如消防验收,在广深有无数小产权房之所以拿不到房产证的原因就是楼距太小,消防条件达不到,甚至没有消防通道。这些房子在其他手续都完善的情况下,政府是不会拆除的,但业主也无法完善相关手续。

  最后,我想另外讲讲深圳小产权房的命运——小部分能转正,部分强制拆除,部分维持现状

  1、可以转正的。符合补办手续的小产权房虽然数量不大,但如果当地政府能研究出后续整改或者调整的方案,是可以补办手续的。或者通过其他渠道理顺关系,比如前几年深圳、东莞等地方关于土地政策的一些探索性试验,比如村集体土地入市,说明任何可能都有发生。

  2、强制拆除的。珠三角个别地方开展的“四个一批”理顺小产权房,符合第一条的情况可以理顺,但是,相当部分的违建小产权房由于占用农林地或者其他土地,无法办证,按照《关于加强城市规划建设管理工作的若干意见》和《城市建成区违法建设专项治理工作五年行动方案》要求,基本上熬不到2021年了。

  3、维持现状的。也就是土规和建规矛盾,无法的。大家知道,深圳不少小产权房在《城乡规划建设法》颁布前就建成了,这部分小产权房几乎是属于“根正苗红”的“合法建筑”,但由于以前法律法规不完善,还存在土地规划和建设规划矛盾的情况下,所以没办法理顺关系取得合法身份,但是,2019年机构改革之后,规划职能全部划转到自然资源部门。这下子自然资源部门就责无旁贷地要把这些历史问题逐步清理掉,但是,土地问题的根本性制度,不大可能做出大的调整和变动,所以这个问题还需要5到十年的时间慢慢理顺。

  小产权房从一开始就是非法的,这类房产没有缴纳土地出让金,没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会予以备案,法律上自然得不到保护。

  假设小产权房得以转正,那将与商品房享受同样的资源待遇,就拿教育资源来说,在资源不足的情况下,如何实现平等分配?且小产权房本身就存在着问题,建设标准不达标的事件屡屡发生,肆意让其合法化,承担的安全风险较大,所谓的“转正”,并不是一件容易的事。

  小产权房实际上就是无产权房,在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地,政府、银行层面是不承认这类房产的。

  除了自住以外,拿不到不动产权证没有更多价值可言,该类房产无法办理银行贷款及抵押贷款,法律层面上这类房产不允许交易,如在购买中产生纠纷,得不到法律的保障。

  政府不敢动。要动早就动了。何必等到现在。既然不敢动必然是投鼠忌器。哪个领导都不敢瞎折腾。

  没有别的可能。现在一些小区为了停车场和物业的问题就能搞得满城风雨天天要死要活的。政府那里有魄力去强拆这些“穷人”和地头蛇的房子啊。

  政府做城市更新,会有政府方面的人协调房地产开发商和小产权房的代理人(一般都是村长)。现在这个房价,一个城市更新项目,开发商就盈利一二十倍,小产权房只要是人数够多抱团取暖就不会吃亏。

  “2014年1月,深圳出台《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》,提出对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理:对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认;对原村民、原农村集体经济组织,整体从宽,减免罚款或者地价。

  深圳这一办法规定,历史遗留违法建筑经处理、初始登记后,为非商品性质房地产,限定自用,不得抵押、转让,但有三类历史遗留违法建筑在补缴地价的情况下可申请转为商品性质。”

  大方向应该就是这样了吧,毕竟深圳太多小产权房了(据说占据全市房屋50%),且很多小产权房是早几年就嗅到风声的公务员购买。

  个人判断:无偿没收基本不可能,买两个地段好、村委可以过户的投资应该没啥风险。

  最近网上盛传的”383方案“提到了集体土地入市和小产权房补缴土地出让金转正两个问题。其实也是老生长谈,类似的方案不知道说了多少年。但是今年比较特殊,有很密集的报道。也许这方面政策要有松动了,但是不可能一下子放开这么多,或者是集体土地只是能做工业用地,住宅不批。小产权房估计还是没有什么变化。这样以空间换时间,10年后城市化进程差不多了,再回头来收拾这个问题就简单了。

  实话说现在已经有朋友去收小产权房了,对赌政策。北京周边的小产权房也从普通房价30%涨到50%以上(数据为个人感受,仅供参考。)个人还是觉得谨慎些好。

  最后说一句,如果大家入手小产权,千万关心一下土地的性质,是宅基地,还是耕地,耕地政策隐患更大,非常不推荐。

  2017年了,有听说那里小产权被强拆了吗?有听说深圳因为拆迁而已流离失所吗?没有,反而是哪儿拆迁,都冒出来一堆的千万富豪亿万富豪。有些人又要说了,只有原村民才有赔偿。但是你用脑子想想,深圳二十年前就几十万人,真是所有房子都这几十万人的吗。其实大多数都卖给了外地人。拆迁赔偿外地人也有份的。

  近日深圳规土委牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》(后简称《实施意见》)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)(后简称《工作方案》)。拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

  那些所谓说小产权可以的,可以操作买的,你问问他们自己买了没,有几个人现在敢真的投入全款去买,不要想着你能博到这个拆迁。到了拆迁的时候,就是你走的时候,而且钱都是打到原登记人的账号,又不是打给你,你连户都没过,你说是你的就是你的? 法不责众,你要买政府拦不着,一房多卖或者拆迁了你找谁?

  6月16日下午,省委副书记、市委书记马兴瑞主持召开书记专题会议,听取我市近期整治违建工作进展,研究部署下阶段工作任务。会议强调,整治违建是党委政府的基本职责,要切实负起责任,勇于担当,敢于亮剑,在严控增量、消化存量上一抓到底,坚决打赢这场事关深圳长远发展的攻坚战。

  会议听取了《深圳农村城市化历史遗留违法建筑处理研究成果报告》《关于我市违法建筑全面处置工作的汇报》,对近一年来整治违建取得的成效给予肯定。会议强调,整治违法建筑是党委政府的基本职责,目前已进入攻坚阶段,各级各有关部门特别是“一把手”,要以对城市长远发展高度负责的态度,勇于担当、敢于亮剑,无论遇到多大困难都要坚定不移去干,在严控增量、消化存量上一抓到底,坚决打赢整治违法建筑这场攻坚战,为建成现代化国际化创新型城市作贡献。会议要求,各区(新区)和相关部门要抓紧研究制定整治违建“攻坚战”方案,坚持分类处理、重点突破、系统解决,严查严控,真拆真干,务必在整治违建上向市委市政府和全市人民交出合格答卷。

  首先 先说一下什么是小产权房,小产权房是不为 法律认可所有权的房子,那么什么样的房子,没有被国家认可所有权呢。

  就是农村没有经过征收的地,没有把集体土地所有权,变成国家土地所有权,就直接在集体所有地上盖了房 卖。

  这样的房子,它叫小产权房,也就是国家法律不认可你有所有权的房子,是这么一个意思。

  小产权房将来也要让它逐渐合法化?个人觉得必须这样,要不然一个国家这么多违法的,这个法律的权威就没了,都是违法的

  很多人应该都是这么认为,那按说它要违法 就把它拆了啊,拆了多浪费啊 那不是干了一个糟糕的事吗?

  宅基地以外盖的房子,其实有合理性在里面的。以后肯能补交土地出让金转正,那么该补交多少土地出让金? 这个时候补交就比企业的少了,因为房子已经到你手里了,再让你拿出来那么大一笔钱,你也不容易,那这个钱跑哪去了盖房子的人拿走了,他跑了本来应该他来弄的。总不能把他的负担,转嫁到我们实际上拿到房子的人手里,所以还是要平衡这个利益关系的,得要拿得少,很多人会觉得对于买大产权房子的人不就不公平吗?这部分人他买房子就便宜,然后他交土地出让金又便宜,可是我们同样买了差不多隔壁的房子,按照正规程序买的,就交了很大一笔非常高的价钱。 这个时候的逻辑就得转换,怎么转换呢?任何一个社会,任何一个国家,地区,绝对公平合理的,很少有的时候只能因势利导,随遇而安。

  当然各个城市,地区所实行的政策都不同,但是像深圳去年2018年,就在开始处理历史遗留的违法建筑,有一小批小产权房是在开始试点转红本了。这个新闻是有报道的。

  那么目前深圳小产权房到底还有多少在卖的?最少有100多个楼盘,主要分布,龙岗,龙华,宝安,光明,价格八千到两万多一平米,主要看地段,了解更多深圳小产权可关注我 私信。

  深圳关外的小产权房也就是城中村,现在都是居住着一些外来务工者,给他们作为临时的落脚处,其实城中村除了一些比较老旧的农民房需要拆除,很多农民房重新装修,也是比较适合居住,租金也比较便宜,这样才能吸引大量外来人口发展建设深圳,体现了深圳强大的包容性,响应了那句“来了就是深圳人”的口号。其实如果是年轻的刚需族,不妨可以买套小产权房过渡一下,即使以后遇到征收拆迁,也是有赔偿的,拆迁赔偿商品房,以后也有可能出台相应的政策,比如通过补地价转正。

  深圳关外的小产权房地段比较好的、性价比比较高的小产权房就是民治、布吉、西乡等地段了,民治的一房大概是50多万、两房80多万,布吉的一房大概是30多万、两房70多万,西乡的小产权房一房大概是40万左右、两房大概是70万,喜欢可私信我!

  今年4月1日起,〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》试点工作正式启动,不知道各试点街道办开始的如何了?有否进展,我还住在这试点地区里,没办法了解到啊。

  又细心的朋友会发现近几年但凡转正的小产权房楼盘规模都是非常大,因此想居家的朋友买大盘是个好方向!

  二,位置好的,规模小的,拆迁!深圳小产权房那个房屋类型基数最大?独栋形式的集资房,他们一般在那个位置?地铁口附近的城中村,深圳想发展最缺的是什么?土地!特别是位置好的土地,因此结合以上三点,位置较好的小产权房以拆迁的形式做为深圳发展的基石而消失!,没办法深圳地少,想发展只能这么玩!虽然拆迁的小产权房,但拥有报建手续的小产权房还是有拆迁是有赔偿的,原因?合法报建的房子,拆了有不赔的道理?但如何找到有报建的房源呢?笔者的公众号“深莞惠安居网所收录的房屋基本都是拥有,并且还精心准备了一篇深圳各区小产权房拆迁赔偿款和获取方法的案例的文章,方便大家有个清晰的认知!

  以上便是笔者从个人对未来深圳小产权房转正和何去何从的看法,原创不易,感谢支持!

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